Bauherren-Schutzbund empfiehlt: Muster-Bauverträge nicht verwende...

Der Berliner Bauherren-Schutzbund e.V. warnt eindringlich davor, Muster-Bauverträge zu verwenden, wie sie seit einiger Zeit online angeboten werden. Sie würden privaten Bauherren keine Sicherheit bieten und nur Unternehmer-Interessen verfolgen.

Runterladen, ankreuzen, unterschreiben, fertig – so leicht soll es mit den seit kurzem online kursierenden Muster-Bauverträgen für die schlüsselfertige Errichtung eines Einfamilienhauses gehen. Was privaten Bauherren von verschiedenen Verbänden als das Nonplusultra eines unkomplizierten standardisierten Verbraucher-Vertrages für Bauleistungen offeriert wird, birgt nach Auffassung des Berliner Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) erhebliche Gefahren. „Das sind keine verbraucherfreundlichen Vertragsmuster“, meint 1. Vorsitzender Peter Mauel. „Sie folgen im Grundtenor Unternehmer-Interessen und bieten keine ausreichende Rechtssicherheit.“ Der Bau eines Einfamilienhauses sei ein höchst komplexer Prozess, der von der Spezifik des zu errichtenden Gebäudes, von individuellen Wünschen und örtlichen Gegebenheiten stark beeinflusst wird. „Musterverträge können dieser Vielfalt auf keinen Fall Rechnung tragen“, warnt Mauel. „Ein Vertrag zum Ankreuzen ähnlich einem Multiple-Choice Test ersetzt keinesfalls gründliche Vertrags-Verhandlungen. Denn gibt ein Verbraucher selbst ein solches Vertragsmuster vor, ist er im Sinne des Gesetzes Verwender und verliert damit maßgebliche Schutzrechte.“ Dem kritischen Blick halten die Musterverträge laut BSB nicht stand. So werde nicht differenziert, ob das Haus mit einem Architekten, Generalunternehmer, schlüsselfertig oder als Ausbauhaus errichtet wird. Bei Verbrauchern werde mit dem Begriff „Schlüssigfertigbau“ die Erwartung erzeugt, dass sie Planung und Bauausführung aus einer Hand erhalten. Verstärkt werde dieser Eindruck, indem im Vertragsmuster auf die Checkliste für Bau- und Leistungs-Beschreibungen Bezug genommen wird, in der Architekten- und Ingenieurleistungen im Leistungsumfang enthalten sind. Der Mustervertrag jedoch trenne Planung und Bauausführung. Die Planung fehle also im Mustervertrag. Der Vertrag unterstellt damit nach Auffassung des BSB, dass Bauherren einen Architekten beauftragen. Er bürde ihnen zahlreiche, sich aus Landesbauordnungen ergebende Pflichten wie das Beschaffen von behördlichen Genehmigungen auf. Verantwortung und Risiko werde damit auf den Auftraggeber verlagert. Das Herzstück eines Bauvertrages sei die Bau- und Leistungsbeschreibung. Besonders dabei zeige sich, dass der Umfang der Planungs- und Bauleistungen, Art und Güte der Baustoffe, Materialien und der technische Ausstattungsgrad als Vertragsgegenstand für jedes Bauvorhaben gesondert vereinbart werden müssten. Dies könne ein Mustervertrag nicht leisten. Zudem fehlen laut BSB Hinweise, welche Unterlagen der Auftragnehmer konkret zu übergeben hat und welche technische Nachweise oder Dokumentationen bei der Schlussabnahme auszuhändigen sind. Ein Mindeststandard zu überreichender wichtiger Unterlagen aber müsse festgelegt werden. Von Eigenleistungen beim Schlüsselfertigbau wird abgeraten, Zusatzvereinbarungen für Gutschriften fehlen, eine Beratungs- und Überwachungspflicht des Unternehmers wird ausgeschlossen.  Als Vergütung benennt das Vertragsmuster Pauschalsummen. Ein Pauschalfestpreisvertrag, der Preis- und Planungssicherheit gibt, werde damit unterlaufen, so der BSB. Für Verbraucher unakzeptabel seien Gleitklauseln zu Stoffpreisen und Lohnanteilen. Eine Festpreisgarantie von mindestens zwölf Monaten sei unverzichtbar. Abschlagszahlungen sollen laut der Muster-Verträge sofort nach Rechnungseingang geleistet werden. Folge man dieser Logik, so der BSB, können Bauherren weder den Bautenstand noch die Bauqualität prüfen und würden an der Wahrnehmung des Leistungsverweigerungsrechts gehindert. Zahlungen sollten aber nach tatsächlich erbrachter und mängelfreier Leistung erfolgen und auch so vereinbart werden. Zahlungsfristen von mindestens acht bis zehn Tagen – die VOB/B sieht 18 Tage vor – seien unabdingbar. Vorauszahlungsvereinbarungen seien verbraucherfeindlich. Auch der Punkt Mängelbeseitigung erweise sich als folgenschwer. Denn der Mustervertrag reduziere die Prüf- und Kooperationspflichten der Auftragnehmer und erlege Bauherren alle Kosten auf, sollten sich deren Mängelanzeigen aus Sicht des Bauunternehmens als unbegründet erweisen. Intransparent sei die Gewährleistungssicherheit. Der Muster-Vertrag will dafür fünf Prozent der Netto-Schlussrechnungssumme vereinbaren. Übliche Bezugsbasis seien bislang allerdings fünf Prozent des Vergütungsanspruches, also der Bruttovertragssumme, gewesen. Bei Vertragsstrafen enthalte der Muster-Vertrag ebenso problematische Inhalte. Als Bezugsbasis nennt er 0,2 Prozent der noch nicht fertig gestellten Teilleistungen pro Tag Bauzeitüberschreitung. Die Rechtsprechung hält 0,2 Prozent der Bruttovertragssumme pro Werktag als angemessen. Fertigstellungssicherheiten – wie es auch das Forderungssicherungsgesetz fordert - fehlen nach Beobachtung des BSB gänzlich. „Da Musterverträge alles in allem Verbraucher benachteiligen, empfiehlt sie der Bauherren-Schutzbund nicht und warnt Verbraucher vor der Übernahme von Auftragsmustern aus dem Internet. Wir werden als Verbraucherschutzorganisation auch keine eigenen Musterverträge herausgeben“, folgert der BSB-Vorsitzender Peter Mauel. Nachdem mit dem Urteil des BGH vom 24.07.2008 die Privilegierung der VOB für Verbraucherverträge am Bau weggefallen ist, seien Muster-Verträge keine Lösung für das Problem fehlender Rechtsgrundlagen. „Wie sich zeigt, enthalten die jetzt vorliegenden Muster Fallen für Verbraucher, bieten ihnen keine ausreichende Sicherheit, sondern bürden ihnen im Gegenteil weitere Risiken auf. Ja, sie verschlechtern sogar die rechtliche Situation der Bauherren“, kommentiert Mauel. So komplizierte und differenzierte Vertragswerke, wie es Bauverträge sind, müssten detailliert ausgehandelt und nicht lediglich angekreuzt werden. Um Tücken im Vertragswerk zu erkennen, hat der BSB schon vor längerer Zeit die Schrift „Prüfsteine zum Bauvertrag“ aufgelegt. „Dennoch sollten sich Bauherren immer der Hilfe unabhängiger Experten und der juristischen Beratung versichern“, empfiehlt Mauel. Für ausgewogene Verträge, bei denen die Interessen beider Seiten – des Bauanbieters und des privaten Bauherren – berücksichtigt sind, bedarf es nach Auffassung des BSB allerdings mehr denn je eines eigenen Bauvertragsrechts. „Die durch höchstrichterlichen Rechtsprechung gekippte VOB/B als Grundlage für private Bauvorhaben durch Musterverträge zu kompensieren, trägt weder der Dimension der Investitionen, noch der Kompliziertheit und rechtlichen Tragweite der Prozesse Rechnung“, kritisiert Mauel. „Unsere Forderung als Verbraucherschutzorganisation nach einem Bauvertragsgesetz bleibt.“ Kontakt: Bauherren-Schutzbund e.V. Bundesbüro, Kleine Alexanderstr. 9/10, 10178 Berlin, Tel. 030–3128001, Fax 030–31507211, Email: office@bsb-ev.de, Internet: www.bsb-ev.de