Ertragswertverfahren in der Übersicht

Bei der Bewertung von Immobilien entscheiden sich Investoren zumeist für das Ertragswertverfahren. Es gestattet es, den Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung ihrer Ertragssituation zu bewerten und darauf basierend eine Investitionsentscheidung zu treffen. Vorrangig werden Gewerbeobjekte und Wohngebäude mit vielen Mieteinheiten mit dieser Methode bewertet.

Wenn es um Immobilien geht, ist im Regelfall sehr viel Geld im Spiel. Im Grunde macht es keinen Unterschied, ob ein Objekt erst gebaut oder stattdessen ein Bestandsobjekt gekauft werden soll. In beiden Fällen stehen große Investitionen an. Dementsprechend ist es für die Beteiligten sehr wichtig, hierbei ein gutes Gefühl zu haben.

Aus diesem Grund ist es üblich, Immobilienprojekte vor deren Bau zu bewerten – dasselbe gilt für den Kauf von Bestandsobjekten. Hierfür steht eine ganze Reihe unterschiedlicher Verfahren zu Bewertung zur Verfügung. Eines dieser Verfahren ist das so genannte Ertragswertverfahren.

Hintergründe zum Ertragswertverfahren

Vorab ist anzumerken, dass das Ertragswertverfahren als vergleichsweise komplex gilt und viele Personen deshalb einen Bogen darum machen. Dennoch verfügt es über eine Daseinsberechtigung und lässt in bestimmten Situationen keine Alternative zu.

Der Sinn und Zweck des Verfahrens besteht darin, den Wert einer Immobilie zu ermitteln – und zwar unter Berücksichtigung ihrer Erträge. Im Fokus stehen deshalb ausschließlich Objekte, die direkte Erträge bzw. Mieteinnahmen abwerfen. Angewendet wird das Verfahren wiederum von Investoren. Diese sind beim Thema Kaufpreis oder Baukosten häufig flexibel. Es geht weniger darum, ein vorhandenes Budget vollständig auszuschöpfen – viel wichtiger ist es, das Kapital bestmöglich einzusetzen, weshalb es erforderlich ist, die voraussichtliche Rendite möglichst präzise zu ermitteln.

Mit der Bewertung wird schlussendlich ein simples Ziel verfolgt: Es gilt herauszufinden, wie die Kosten eins Objektes im Vergleich zu den Baukosten oder dem Kaufpreis stehen. Liegen die Kosten über dem kalkulierten Ertragswert, so ist dies schlecht: Die anvisierte Rendite lässt sich nicht erwirtschaften.

Berechnung des Ertragswerts

Der Ertragswert einer Immobilie wird unter Berücksichtigung von zwei wesentlichen Werten ermitteln, nämlich dem Bodenwert sowie dem eigentlichen Ertrag. Hierfür wird im ersten Schritt der so genannte Jahresrohertrag herangezogen. Er verkörpert nichts anders als die Summe sämtlicher Kaltmieten. Im nächsten Schritt werden die laufenden Kosten sowie weitere Ausgaben abgezogen, um so den Jahresreinertrag zu ermitteln.

Nachdem der Jahresreinertrag ermittelt wurde, ist es an der Zeit, den Reinertrag zu berechnen. Hierfür ist es erforderlich, den Liegenschaftszins zu kennen. Bei ihm handelt es sich um eine Größe, die schlichtweg auf Marktdaten basiert und von einigen Investoren sogar auf Basis eigener Annahmen ermittelt wird. Genau deshalb ist der Reinertrag auch ein fiktiver Wert. Er wird dann noch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Restnutzungsdauer korrigiert, damit im letzten Schritt der Bodenwert addiert werden kann und somit der eigentliche Ertragswert feststeht.

Gerade weil die Berechnung des Ertragswerts so komplex ist, wenden sich Interessenten am besten direkt an einen Experten. Sachverständige und auch einige Makler befinden sich in der Lage, Daten zu den benötigen Parametern einzuholen und schlussendlich die eigentliche Kalkulation durchzuführen. Allerdings können hierdurch stattliche Kosten entstehen, weshalb es viele Investoren vorziehen, die Kalkulation selbst durchzuführen. So ist es dann auch leichter möglich, verschiedene Szenarien durchzuspielen, die im Rahmen der Investitionsentscheidung von Relevanz sind.

Anwendung des Ertragswertverfahrens

Wie bereits angedeutet wurde, greifen in erster Linie Investoren auf diese spezielle Form der Immobilienbewertung zurück. Hierbei handelt es sich im Regelfall um institutionelle Anleger, die Objekte bauen oder kaufen möchten. Sie wollen anhand des Ertragswerts ermitteln, ob die voraussichtlichen Kosten gerechtfertigt sind und somit ein Investment als vielversprechend gilt.

Anwendung findet das Verfahren bei Objekten, die hohe Mieteinnahmen versprechen. Im Fokus stehen vor allem Gewerbeobjekte, wie zum Beispiel Bürogebäude oder Industrieparks. Wohnwirtschaftlich genutzte Objekte können ebenfalls auf Basis des Ertragswertverfahrens bewertet werden, allerdings wird dies unter normalen Umständen frühestens ab einer Anzahl von mindestens drei Wohneinheiten getan.