Baufinanzierung: Individuelle Finanzierungsmodelle für jeden Beda...

Ob man ein Haus ganz nach seinen eigenen Vorstellungen bauen, ein Fertighaus errichten lassen oder eine bestehende Immobilie erwerben will: Selten kommt man bei der Verwirklichung seiner Wohnwünsche ohne eine größere Summe Fremdkapital aus. Eine maßgeschneiderte Baufinanzierung ist die Voraussetzung, dass der Traum vom selbstbestimmten Wohnen Wirklichkeit wird. Es gilt sicher und flexibel zu Planen.

Der erste wichtige Schritt ist, sich einen genauen Überblick über die eigenen finanziellen Möglichkeiten zu verschaffen. Dabei sollte man sich nicht nur auf Schätzungen verlassen, sondern Einnahmen und Ausgaben so genau wie möglich gegenüber stellen.
Die Summe, die nach Abzug aller Kosten vom Jahresnettoeinkommen übrig bleibt, steht maximal für Zins- und Tilgungsbeiträge zur Verfügung. Es empfiehlt sich auch, Extras wie einen Urlaub und ein Polster für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen.

Solides Fundament: 25 Prozent Eigenkapital Wenn diese “Hausaufgaben” gemacht sind ist es sinnvoll, gemeinsam mit erfahrenen Finanzierungsberatern verschiedene Möglichkeiten durchzuspielen und in Ruhe zu vergleichen.
Bei der Kreditaufnahme werden in der Regel verschiedene Darlehensformen kombiniert.
Ein Patenrezept dafür gibt es nicht, folgende Grundregel aber eine gute Orientierung: Jede Baufinanzierung sollte auf mindestens 25 Prozent Eigenkapital basieren. Ob es lohnt, dafür bestehende Kapitalanlagen aufzulösen, zeigt ein Vergleich der Rendite der Geldanlage mit dem Effektivzinssatz des Wohnbaudarlehens. Außerdem sollte man sich frühzeitig informieren, ob Ansprüche auf öffentliche Fördermittel bestehen, die sich dem Eigenkapital zurechnen lassen. Ist dieses Eigenkapital vorhanden, werden weitere 25 Prozent über ein Bauspardarlehen finanziert. Über die verbleibenden 50 Prozent wird ein Bank- oder Hypothekendarlehen aufgenommen. Beides wird meist in Form von Annuitätendarlehen genutzt. Dabei bleibt die Rate aus Zins- und Tilgungsanteil – die Annuität – über die gesamte Laufzeit gleich.
Innerhalb dieses Betrags sinkt im Laufe der Zeit der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Die von den Banken offerierten Annuitätendarlehen bieten einen relativ großen Gestaltungsspielraum. Entscheidend ist hier nicht nur der Darlehenszinssatz, sondern auch die Höhe der Tilgung zwischen einem und drei Prozent. Davon hängt die Gesamtlaufzeit des Darlehens ab. Ebenso wichtig und individuell wählbar ist die Dauer der Zinsbindung. Für den Zeitraum, in dem der Darlehenszinssatz festgeschrieben ist, hat man eine verlässliche Planungsgrundlage, danach wird neu verhandelt.

Bausparvertrag: zinssicher und vielseitig In Kombination mit einem Annuitätendarlehen lassen sich die spezifischen Vorteile eines Bauspardarlehens ideal in die Finanzierung integrieren. Dieser Baustein ist zinsgünstig und durch den festen Darlehenszinssatz während der gesamten Laufzeit klar kalkulierbar. Flexibilität verschafft die Möglichkeit von Sondertilgungen ohne zusätzliche Kosten. Die Vorteile eines Bauspardarlehens lassen sich auch dann nutzen, wenn man zum Zeitpunkt der Finanzierung keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag einbringen kann. Für diesen Fall ist ein Tilgungsaussetzungsdarlehen, kurz: TA-Darlehen attraktiv.
Wie der Name sagt, handelt es sich dabei um ein Wohnbaudarlehen, bei dem die Tilgung ausgesetzt ist. Dafür zahlt man fest vereinbarte Zinsen, statt der Tilgung bespart man einen Bausparvertrag in Höhe der Darlehenssumme.
Der Vorteil: Das Darlehen steht sofort für die Baufinanzierung zur Verfügung. Für die Sparleistungen kann man bei Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen von der staatlichen Sparförderung profitieren. Ist der Bausparvertrag schließlich zuteilungsreif, wird das TA-Darlehen mit dem Guthaben aus dem Bausparvertrag plus zinssicherem Bauspardarlehen abgelöst.
Von diesem Zeitpunkt an zahlt man nur noch das Bauspardarlehen zurück. Es empfiehlt sich, sich eingehend über die verschiedenen Modelle zu informieren, mit denen sich ein TA-Darlehen an die jeweiligen Finanzierungswünsche anpassen lässt.

Rechtzeitig Anschlussfinanzierung sichern Rechtzeitig Gedanken machen sollte man sich darüber, wie es nach Ablauf der für das Wohnbaudarlehen vereinbarten Zinsbindungsfrist weitergeht.
Vergehen bis dahin noch mehr als drei Jahre, eignet sich ein Zinssicherungs- oder Vorsorge-Bausparvertrag. Verbleiben nur noch ein bis drei Jahre, kann man sich mit einem so genannten “Forward-Darlehen” bereits jetzt günstige Kreditkonditionen sichern. Im letzten Jahr vor Ende der Zinsfestschreibung bietet sich ein TA-Darlehen an. Bei allen Modellen weiß der Bauherr, mit welchen Zinsen er in Zukunft rechnen muss.

Apropos Zukunftsplanung: Finanzierungsbedarf besteht nicht nur beim Neubau oder Kauf eines Hauses, sondern auch bei größeren Modernisierungsmaßnahmen. Gut gerüstet ist man für diese unvermeidlichen Investitionen mit einem Vorsorgebausparvertrag in Höhe von 15 Prozent des Immobilienwerts.

(Quelle: Schwäbisch Hall)