Augen auf beim Immobilienkauf: Offensichtliche Mängel an Haus ode...

Wer eine Wohnung oder ein Haus erwirbt, der darf sich nicht blindlings darauf verlassen, daß ihn der Verkäufer auf jeden denkbaren Mangel dieses Objekts hinweist. Fehler, die ein Interessent bei der Besichtigung mit eigenen Augen feststellen kann, fallen nicht unter die Aufklärungspflicht des Verkäufers. Diese Grundsatzentscheidung hat das Oberlandesgericht Düsseldorf getroffen (Aktenzeichen: 9 U 20/95).

Der Sachverhalt: Eine Familie hatte ein Grundstück mit Einfamilienhaus gekauft. Nach Abschluß des Vertrages fiel den neuen Eigentümern auf, daß das Flachdach der Garage nicht hundertprozentig dicht war. Sie reichten deswegen bei Gericht eine Klage auf Schadenersatz ein. Ihre Begründung: Der frühere Eigentümer habe sie arglistig getäuscht, indem er bei allen Vertragsverhandlungen das undichte Dach verschwieg. Bei der Besichtigung des Grundstücks habe man die Garage nur kurz vom hinteren Eingang aus gesehen. Außerdem sei es bereits Abend und daher entsprechend dunkel gewesen. Es habe keine Chance bestanden, die Mängel zu erkennen. Der Beklagte bestritt, seine Aufklärungspflichten verletzt zu haben. Seiner Meinung nach hätten die Käufer nur die Augen aufmachen müssen, dann wäre ihnen der Fehler aufgefallen. An den Wänden seien deutliche Feuchtigkeitsflecken zu sehen gewesen – zum Beispiel Ablaufspuren des Wassers.

Das Urteil: Die Düsseldorfer Richter verweigerten den Klägern jeden Schadenersatz. Zwar gebe es durchaus eine Verpflichtung des Verkäufers, seine Kunden über die Nachteile aufzuklären. Doch müsse der Verkäufer nicht automatisch auf jeden Mangel hinweisen – vor allem nicht auf einen solchen, der für jeden aufmerksamen Betrachter zu erkennen ist. Wer einen Immobilienkaufvertrag schließe, so die Argumentation der Richter, müsse sich auch selbst um den Zustand des Hauses oder der Wohnung kümmern. „Bei der in ihrem eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt hätten die Kläger die Garage gründlich besichtigen müssen“, hieß es in dem Urteil. Es sei nicht vertretbar, nur von der Türe aus kurz in die Garage hineinzublicken. Und wer ein Objekt abends besichtige, der müsse eben das Licht einschalten. Das Stichwort: Die Aufklärungspflicht eines Verkäufers gegenüber einem Käufer ist gesetzlich festgeschrieben. Vor allem gilt sie bei verborgenen Mängeln, mit denen ein Käufer selbst bei gewissenhafter Prüfung nicht rechnen muß.
Wann die Aufklärungspflicht gelten kann, das belegt auch ein Urteil des Oberlandesgerichts Köln. Der Verkäufer eines Grundstücks hatte den ortsfremden Käufern verschwiegen, daß das fragliche Objekt in der Einflugschneise eines Flughafens lag. Der Käufer hatte keine Chance, dies zu bemerken, weil zum Zeitpunkt der Besichtigung eine Startbahn vorübergehend geschlossen war.
Die Richter kamen zu der Entscheidung, der vorherige Eigentümer habe den Fluglärm arglistig verschwiegen (Aktenzeichen 2 U 76/93).

(Quelle: LBS)